Phương Án Thanh Toán Tốt Nhất

Phương án tài chính sử dụng đòn bẩy thanh toán để đầu tư bất động sản

Lợi ích và rủi ro với những phương án tài chính khi mua bđs

Đòn bẩy tài chính – thuật ngữ đã quen thuộc với nhà đầu tư bất động sản lâu năm, nhưng để áp dụng thành công phương thức đòn bẩy này rất phức tạp, đòi hỏi chúng ta cần tính toán kỹ lưỡng, thậm chí chi ly, dự phóng các yếu tố rủi ro trong tương lai gần. Đây là con dao hai lưỡi, gần như những người suy sụp trong thị trường bất động sản đều có liên quan tới rủi ro của việc sử dụng đòn bẩy vốn vay.

Sử dụng đòn bẩy tài chính được hiểu như thế nào?

Thực tế với một nguồn lực hữu hạn, rất khó cho người mua có thể sở hữu hay đầu tư ngay một bất động sản nào đó. Việc khai thác tối đa đòn bẩy là cách hiệu quả nhất giúp chúng ta gia tăng tài sản một cách nhanh chóng. Mấu chốt của phương pháp này đó chính là việc tính toán hợp lý theo từng giai đoạn đầu tư và lựa chọn khoản vay đúng đắn.

Ví dụ: Tôi mua đầu tư dự án Hưng Long Residence sắp hoàn thiện tại Đức Hòa Long An với giá bán ưu đãi là 1,2 tỷ đồng và chỉ trả trước 45% (tương đương 600 triệu đồng) và chuẩn bị sẵn 5% còn lại để thanh toán nhận sổ hồng (tương đương 60 triệu đồng). Với chính sách cho vay ưu đãi từ ngân hàng bảo lãnh dự án là Ngân hàng Quân Đội MB, tôi được vay trả góp khoản tiền này một cách dễ dàng.
Đặc biệt ân hạn nợ gốc và lãi trong 18 tháng, miễn phí trả nợ trước hạn trong thời gian ân hạn.
Như vậy trong thời gian 18 tháng, tôi chỉ cần gửi ngân hàng 600 Triệu đồng, với mức lãi suất thấp như hiện nay là 5% thì tôi cũng đã lãi ngay 50 triệu đồng.
Số tiền còn lại sẽ được Ngân hàng chủ động thanh toán với Chủ Đầu Tư đến khi đất nền được bàn giao (Thanh toán theo tiến độ đến 100% là nhận được thông báo bàn giao hạ tầng và Sổ Hồng Riêng). Trong thời gian căn hộ bước vào giai đoạn hoàn thiện với giá cao hơn nhiều và các tiện ích dần hoàn thiện, dân cư đông đúc hơn. Tôi thậm chí rao bán lại sản phẩm đất nền với mức giá 2 tỷ (giá đã hoàn thiện và có Sổ Hồng Riêng ).
Sau khi được Chủ đầu tư hỗ trợ bán lại, tôi thu về cho mình 800 triệu đồng, cùng số tiền gửi Ngân hàng là 50 triệu đồng và trừ các loại chi phí khác tôi có thể lời hơn 800 triệu đồng.

Ví dụ mà tôi vừa nêu thực tế ở trên dự án Hưng Long Residence chỉ là một trong số ít trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính, với chương trình chính sách bán hàng ưu đãi của Chủ Đầu Tư. Trên thực tế, phương pháp này được sử dụng khá phổ biến, đặc biệt là trong giai đoạn bất động sản nhiều biến động. Thậm chí với những dự án đất nền của chủ đầu tư uy tín, một số nhà đầu tư còn thắng đậm, lợi nhuận từ 100% – 200% trong 20 tháng – 24 tháng với thời điểm BẤT ĐỘNG SẢN đang hot

Ưu điểm và nhược điểm phương pháp đòn bẩy tài chính bất động sản

Ưu điểm lớn nhất trong mua bán chuyển nhượng
Tối ưu dòng tiền: Các khoản vay mua BĐS trả góp là cách để các nhà đầu tư cân bằng dòng tiền ròng của họ. Đối với vay mua bất động sản, việc tạo dòng tiền đều đặn từ cho thuê thì thanh toán khoản vay cho Ngân hàng là một lựa chọn hàng đầu. Tính toán kỹ lưỡng chi phí và doanh thu từ cho thuê, chúng ta có thể sử dụng hiệu quả các khoản vay trả góp, và mua một tài sản siêu giá trị mà không thật sự phải chi trả đồng nào cho nó cả.

Lợi ích thứ hai: Tận dụng được dòng tiền của thị trường: Khả năng xoay vốn nhanh để đón đầu thị trường là yếu tố tiên quyết để đầu tư thành công. Phương pháp đòn bẩy tài chính vì thế mà được ưa chuộng bởi tính khả thi và nhanh chóng. Điều này dễ nhận thấy tại thị trường Việt Nam.
Hiện nay các khoản vay mua bất động sản trả góp với thủ tục nhanh chóng, giúp thúc đẩy lượng giao dịch thành công tăng vọt. Thực tế, các khoản vay lên tới 80% giá trị bất động sản với thời gian xét duyệt và giải ngân chỉ trong vài ngày.

Vay ngân hàng mua nhà giúp giảm chi phí cơ hội và rủi ro thanh khoản

Lợi ích thứ ba: Cơ hội hưởng lãi suất ưu đãi như phần 1 đã đề cập. Một ưu thế không thể bỏ qua khi vay vốn mua nhà là cơ hội hưởng lãi suất ưu đãi chỉ tương đương mức tiền gửi. Ví dụ như mức lãi suất ưu đãi chỉ từ 7.3 % của Vietcombank hay mức lãi suất 7% từ gói hỗ trợ vay nhà mới nhất của BIDV. Người vay có thể linh động lựa chọn lãi suất tương ứng với kì hạn ưu đãi phù hợp.

Cụ thể, như trong gói vay hỗ trợ mua nhà vừa nêu của BIDV, khách hàng có thể chọn giữa nhiều gói vay: 7%/năm áp dụng trong 6 tháng đầu tiên, 7.5%/năm áp dụng trong 12 tháng đầu tiên hoặc chỉ từ 8.8%/năm áp dụng trong 24 tháng đầu tiên kể từ thời điểm giải ngân lần đầu.

Lợi ích thứ tư: Giảm chi phí cơ hội và rủi ro thanh khoản. Bỏ một lượng vốn lớn vào các BĐS là một rào cản tài chính cá nhân làm người mua nhà băn khoăn. Trong khi đó, với số vốn đó có thể phát triển kinh doanh và sử dụng cho rất nhiều mục đích khác nhau.

Vì vậy, với sự hỗ trợ từ khoản vay ngân hàng (đặc biệt là chính sách bán hàng ưu đãi ân hạn nợ gốc và lãi trong khoảng thời gian nhất định từ 12 tháng đến 24 tháng) giúp giảm chi phí cơ hội và tối ưu việc linh động vốn, việc vay trả góp là phương án được khả thi và dễ thực hiện nhất.
Đối với nhà đầu tư cá nhân, thông qua việc chia nhỏ dòng tiền và khéo dài thời gian thanh toán từ khoản vay lớn thành những khoản trả góp định kì, người vay có thể giảm thiểu rủi ro thanh khoản xuống mức thấp nhất khi có đủ thời gian để sắp xếp tài chính. Trong dài hạn, nhà đầu tư có thể xoay vòng vốn cho các phương án đầu tư khác để tạo ra lợi nhuận gia tăng thay vì chỉ bị động “giam vốn” trong loại hình tài sản đặc thù này.


Click để Tham khảo Bảng tính vay Ngân Hàng ?


Nhà đầu tư nên lựa chọn Dự Án Bất Động Sản nào phù hợp ?